Received:
Accepted:
Published:
2025-11-05
2025-12-16
2025-12-30
Conservación Patrimonial, diálogo urbano
y preexistencias: una visión de la regulación
Española
Mónica Lorena Egas Sánchez
Investigador Independiente
arq_egas@hotmail.com
Heritage conservation, urban dialogue, and pre-existing
structures: a view of Spanish regulations
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Conservación Patrimonial, diálogo urbano y preexistencias:
una visión de la regulación Española
Mónica Lorena Egas Sánchez
Keywords: heritage, pre-
existing structures, LPHE,
architectural intervention,
conservation.
Palabras clave: patrimonio,
preexistencias, LPHE,
intervención arquitectónica,
conservación.
Resumen | A través de este estudio se
aborda la complejidad de gestionar el pa-
trimonio y las preexistencias arquitectó-
nicas en España, analizando la evolución
jurídica desde los antecedentes hasta la Ley
16/1985 Ley de Patrimonio Histórico Espa-
ñol (LPHE) y su desarrollo autonómico. Se
detalla el entramado administrativo, desta-
cando el control ejercido por municipios y
Comisiones de Patrimonio como garantes
de la memoria material. La exposición se
realizará a través de dos casos de estudio:
Alda Alboran Rooms y Alda Santa Trega,
correspondientes a un proceso de rehabili-
tación urbana y a nivel de intervención en
entornos arqueológicos. En ellos, se ilustra
cómo los valores tipológicos y arqueológi-
cos condicionan las decisiones técnicas. Se
concluye que el rigor jurídico y la impres-
criptibilidad de las infracciones son meca-
nismos esenciales para la preservación del
paisaje histórico urbano.
Abstract | is study addresses the com-
plexity of managing heritage and pre-ex-
isting architecture in Spain, analyzing the
legal evolution from the antecedents to Law
16/1985, the Spanish Historical Heritage
Law (LPHE), and its regional implemen-
tation. It details the administrative frame-
work, highlighting the control exercised by
municipalities and Heritage Commissions
as guarantors of material memory. Two case
studies are presented: Alda Alboran Rooms
and Alda Santa Trega, corresponding to
an urban rehabilitation process and inter-
vention in archaeological environments. In
this way, it illustrates how typological and
archaeological values condition technical
decisions. It concludes that legal rigor and
the imprescriptibility of infractions are es-
sential mechanisms for the preservation of
the historic urban landscape.
Introducción
El tratamiento del patrimonio construido
y de las preexistencias arquitectónicas es
una de las tareas más complejas dentro de
la práctica profesional de un arquitecto ur-
banista, porque implica navegar un terreno
donde las restricciones legales y la memoria
histórica tienen primacía sobre la libertad de
diseño y la economía del proyecto. La ten-
sión entre la preservación del legado históri-
co y la incorporación de nuevas necesidades
funcionales exige un equilibrio difícil de al-
canzar entre memoria, normativa, técnica y
diseño contemporáneo. En el caso español,
existe un entramado legal e institucional
sólido que no solo protege los bienes patri-
moniales, sino que también regula su inte-
racción con la arquitectura contemporánea
y con las dinámicas urbanas. La complejidad
no reside en una única ley, sino en la super-
posición de normativas por la existencia de
un sistema legal que regula de forma exhaus-
tiva tanto la protección del patrimonio como
el tratamiento de las preexistencias arquitec-
tónicas y urbanas.
El presente artículo propone una lectura crí-
tica y estructurada de este sistema, centrada
en dos objetivos fundamentales:
• Exponer de forma clara el marco regu-
latorio español que afecta a las interven-
ciones en preexistencias.
• Ilustrar, mediante dos casos prácticos
reales, la manera en que dicho marco
condiciona y orienta las decisiones de
proyecto, sea de la escala que sea.
Para ello se recorre la evolución histórica
de la legislación patrimonial, desde los pri-
meros instrumentos de catalogación del si-
glo XX hasta la Ley 16/1985 del Patrimonio
Histórico Español y su desarrollo autonó-
mico. Se analizan también los mecanismos
administrativos contemporáneos, donde los
ayuntamientos, a través de sus catálogos, or-
denanzas y Comisiones de Patrimonio, des-
empeñan un papel central como garantes de
la integridad del bien.
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Finalmente, se estudian dos intervenciones
concretas ubicadas en Galicia, que permiten
reejar cómo opera el marco legal en la prác-
tica, cómo se interpreta la noción de “diálo-
go” entre pasado y presente y qué exigencias
éticas y técnicas se desprenden de este pro-
ceso.
Método
Este estudio adopta una metodología cuali-
tativa de carácter descriptivo, basada en el
análisis crítico del marco normativo español
sobre el patrimonio histórico y en el análisis
aplicado de dos casos de intervención arqui-
tectónica.
Análisis documental y normativo
En una primera fase se realiza un análisis sis-
temático de fuentes documentales primarias
y secundarias, centrado en la evolución y es-
tructura del sistema de protección patrimo-
nial en España.
Este análisis incluye:
• Legislación estatal histórica y vigente
(Ley de 1933, Ley 16/1985 del Patrimo-
nio Histórico Español y normativa de
desarrollo).
• Instrumentos urbanísticos locales (pla-
nes generales, planes especiales de pro-
tección y catálogos municipales).
• Documentación técnica y administra-
tiva vinculada a expedientes reales de
intervención (memorias justicativas,
informes patrimoniales, informes ar-
queológicos y resoluciones administra-
tivas).
Este enfoque permite identicar la jerarquía
normativa, las competencias de las distintas
administraciones y los criterios técnicos que
condicionan las intervenciones en preexis-
tencias arquitectónicas y entornos protegi-
dos en España.
Estudio de casos aplicados
En una segunda fase se adopta una meto-
dología de estudio de casos, seleccionando
dos intervenciones reales desarrolladas en
Galicia que presentan distintos niveles y ti-
pologías de protección patrimonial: Rehabi-
litación urbana de un inmueble dentro del
Conjunto Histórico de A Coruña declarado
Bien de Interés Cultural y la Intervención de
una edicación en un entorno arqueológico
protegido de alto valor patrimonial (Monte
Santa Trega).
Figura 1: Ubicación de casos
de estudio. (2025)
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Conservación Patrimonial, diálogo urbano y preexistencias:
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Mónica Lorena Egas Sánchez
Los casos se analizan a partir de: Su con-
texto urbanístico y patrimonial; grado y
tipo de protección aplicable; exigencias
administrativas y técnicas impuestas por
los órganos de patrimonio; decisiones pro-
yectuales adoptadas en respuesta a dichas
exigencias, El análisis se centrará exclusiva-
mente en aquellas actuaciones que fueron
objeto de observaciones o condicionantes
que involucraron temas de Patrimonio, sin
desarrollar de forma íntegra el proyecto de
rehabilitación ni el conjunto de la obra eje-
cutada.
Finalmente, se desarrolla una fase interpre-
tativa, en la que se contrastan los resultados
del análisis normativo con la práctica pro-
fesional observada en los casos de estudio.
Esta síntesis permite:
• Evaluar el grado de coherencia entre la
teoría normativa y su aplicación real.
• Identicar patrones comunes en los
procedimientos administrativos y en
los criterios de intervención.
• Analizar el papel del rigor jurídico, la
documentación técnica y la supervisión
patrimonial como mecanismos de pre-
servación del paisaje histórico urbano.
En conjunto, esta aproximación metodoló-
gica permite comprender la conservación
patrimonial no sólo como un marco restric-
tivo, sino como un sistema activo de media-
ción entre memoria, normativa y proyecto
contemporáneo, aportando una lectura crí-
tica fundamentada tanto en la legislación
como en la práctica profesional.
Resultados
Marco Normativo del Patrimonio en Espa-
ña: Evolución Histórica
El mecanismo principal de custodia y con-
trol es la Ley de Patrimonio Histórico Espa-
ñol (LPHE) de 1985. Sin embargo, esto no
signica que anteriormente no existiese re-
gulación, ya que encuentra su antecedente
principal en la Ley de 13 de mayo de 1933,
relativa al Patrimonio Artístico Nacional.
Esta ley, complementada por numerosas
Reales Órdenes y Decretos, se centró en la
protección del “Tesoro Artístico-Arqueo-
lógico Nacional” y denió la categoría de
Monumento Histórico-Artístico. La tute-
la recaía principalmente en la Dirección
General de Bellas Artes y las Comisiones
Provinciales, estableciendo limitaciones a
la propiedad y regulaciones estrictas sobre
excavaciones y exportación.
A pesar de ser el pilar normativo durante
décadas, su enfoque excesivamente centra-
do en el “arte” y el “monumento” la dejó
obsoleta para la década de 1980, ya que ex-
cluía categorías hoy fundamentales como el
patrimonio etnográco, industrial, cientí-
co-técnico, arquitectónico y urbano.
La LPHE de 1985 surge como una actua-
lización adaptada a los nuevos escenarios
administrativos de España. Organiza la dis-
tribución competencial entre Comunidades
Autónomas, amplía la denición de patri-
monio e integra por primera vez elementos
como el patrimonio etnográco, documen-
tal y bibliográco. Sienta así las bases del
sistema descentralizado e integral que se
conoce hoy.
Aunque el origen de la ley sea estatal o auto-
nómico, el control técnico y administrativo
recae principalmente en los ayuntamientos,
a través de:
• Planeamiento urbano y Ordenanzas
municipales.
• Catálogos de bienes protegidos (con
grados de protección especícos: inte-
gral, estructural, ambiental, etc.).
• Departamentos técnicos de Urbanismo
y Patrimonio.
Para cualquier obra en un edicio protegi-
do o dentro de una zona histórica, el ayun-
tamiento exige una memoria justicativa
de cumplimiento, documentación gráca
exhaustiva y una descripción detallada de
materiales, técnicas y sistemas construc-
tivos, responsabilidad que corresponde al
profesional redactor del proyecto y en algu-
nos casos se requiere además la rma de un
arqueólogo.
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Frecuentemente, el expediente es derivado
a las Comisiones Provinciales o Municipa-
les de Patrimonio (órganos colegiados de
técnicos y expertos), que emiten un infor-
me favorable, condicionado o desfavorable,
a menudo vinculante para la concesión de
la licencia.
A nivel de arquitectura y urbanismo, la
LPHE (1985) es la referencia, pero cada Co-
munidad Autónoma desarrolla su propia
normativa y catálogos, concretando crite-
rios de intervención y procedimientos de
autorización.
Las categorías de protección más comunes
son:
• Bien de Interés Cultural (BIC): máxi-
ma protección legal, desde monumen-
tos individuales hasta jardines históri-
cos o zonas arqueológicas.
• Bien Catalogado o Inventariado: pro-
tección de segundo nivel, habitualmen-
te de competencia autonómica o muni-
cipal.
• Conjuntos Históricos y Zonas Protegi-
das: protegen el contexto urbano o na-
tural que rodea un bien principal.
Las intervenciones deben respetar los valo-
res estéticos, materiales, estructurales y ur-
banos del bien. Esta ley establece las bases
competenciales entre Estado y Comunida-
des Autónomas y dene las categorías de
protección como el Bien de Interés Cultu-
ral (BIC). Su desarrollo inicial se materiali-
za en el Real Decreto 111/1986, que regula
los procedimientos para declaraciones BIC,
autorizaciones e intervenciones.
En España, más que un único marco legal
existe un entramado jerárquico de normas
que operan simultáneamente.
Este sistema crea una triple exigencia si-
multánea: el proyecto debe cumplir con los
tres niveles, prevaleciendo siempre la nor-
ma más restrictiva. Esta superposición de
competencias convierte cada intervención
en un ejercicio de precisión documental
y técnica, donde incluso actuaciones me-
nores (cambios de carpintería, rótulos co-
merciales o instalaciones vistas) requieren
memorias justicativas extensas y autoriza-
ciones previas.
Para explicar su aplicación, presentaré
ejemplos dentro de proyectos afectados o
protegidos por la LPHE y cómo fueron ges-
tionados
• Triple escala: el arquitecto debe cum-
plir simultáneamente con la Ley estatal
(LPHE), la Ley autonómica y las Orde-
nanzas y Catálogos municipales. Si una
escala es más restrictiva, esta prevalece.
• Denición amplia de valor: la interven-
ción no sólo debe respetar el valor esté-
tico, sino también el estructural, mate-
rial y urbano de la preexistencia, lo que
exige un conocimiento profundo de las
técnicas constructivas originales.
• Intervenciones mínimas: incluso cam-
bios menores (carpinterías, cubiertas,
rótulos) se convierten en proyectos
complejos, ya que requieren autoriza-
ción previa y una justicación técnica
de su compatibilidad.
Las intervenciones deben respetar los valo-
res estéticos, materiales, estructurales y ur-
banos del bien. Para explicar su aplicación,
presentaré ejemplos dentro de proyectos
afectados o protegidos por la LPHE y cómo
fueron gestionados.
Caso 1. La Restitución del Valor Formal.
Caso A Coruña.
En el municipio de España situado en la co-
munidad autónoma de Galicia, la ciudad de
A coruña es la capital de la provincia ho-
mónima que a su vez es capital de comarca.
(Figura 2)
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Conservación Patrimonial, diálogo urbano y preexistencias:
una visión de la regulación Española
Mónica Lorena Egas Sánchez
Figura 2: Ciudad A Coruña.
Google Maps. (2025)
Figura 3: Pepri A Coruña.-
Zonicación de espacios
protegidos por el Plan. Google
Maps. (2025)
El proyecto de la reforma del hotel, se en-
cuentra en una zona protegida del denomi-
nado Plan Especial de Protección y Refor-
ma Interior de la ciudad Vieja y Pescadería
vigente, se aprobó denitivamente por el
Pleno Municipal en sesión de 26 de enero
de 2015. (Figura 3).
En el que se aprecia las dos zonas protegi-
das, la ciudad vieja en color morado y la
zona de la Pescadería en color amarillo, y
remarcado en líneas punteadas rojas la zona
ampliada para denir el emplazamiento.
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Información urbanística
Ordenación urbanística vigente: Plano Xe-
ral de Ordenación Municipal (PXOM) de
A Coruña (2013) – Plan Especial de Protec-
ción y Rehabilitación Integral de la Ciudad
Vieja y Pescadería PEPRI-Concello da Co-
ruña (2015)
• Clasicación: Suelo Urbano Consolida-
do (SUC)
• Área de respeto BIC Conjunto Históri-
co
• Cualicación: Pescadería Sur (PS)
• Nivel de Catálogo: III Estructural
Entre los elementos protegidos de fachada
se encuentra el bajo comercial y el rótulo.
En la tabla 1, se especican cada una de las
categorías que denen el nivel de Patrimo-
nio que esta edicación posee.
Figura 4: Ubicación. Alda
Alboran Rooms. Google Maps.
(2025)
Figura 5: Vista del entorno del
Conjunto Histórico, calle Riego
de Agua. Google Maps. (2025)
Dentro de este entorno en la calle riego del
agua 15, se encuentra localizada la edica-
ción a estudio. (Figura 4-5)
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Conservación Patrimonial, diálogo urbano y preexistencias:
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Mónica Lorena Egas Sánchez
Aspecto Descripción Implicaciones para la intervención
BIC – Conjunto
Histórico
El inmueble no es BIC indivi-
dual, pero se encuentra den-
tro de un Conjunto Histórico
declarado BIC.
- Cualquier obra o modicación (fachadas,
cubiertas, huecos, carpinterías, instalacio-
nes vistas, rótulos, etc.) requiere autoriza-
ción previa del órgano de Patrimonio auto-
nómico, además de la licencia municipal.
- Deben mantenerse las características
tipológicas, volumétricas y materiales del
edicio.
- El proyecto debe incluir un informe de
impacto patrimonial o justicar su correcta
integración en el entorno protegido.
- Las demoliciones o sustituciones comple-
tas están, por regla general, prohibidas, sal-
vo causas muy justicadas y con reposición
tipológica.
Cualicación urba-
nística: Pescadería
Sur (PS)
Área o unidad especíca
denida en el PGOU, ubicada
dentro del casco histórico
y regulada por ordenanzas
propias.
- Es obligatorio revisar la cha urbanística
especíca del ámbito PS.
- Las ordenanzas regulan alineaciones, al-
turas, materiales, usos permitidos, retran-
queos y ocupación.
- Los usos pueden estar restringidos o con-
dicionados al mantenimiento de la función
tradicional y la tipología edicatoria.
- Las intervenciones quedan supeditadas
al grado de protección patrimonial (Nivel
III).
Nivel de Catálogo:
III – Estructural
Nivel de protección que
dene qué partes del edicio
están protegidas y el tipo de
obras permitidas.
-I Monumental Integral .- No
se puede modicar nada re-
levante (fachadas, estructura,
interiores singulares).
-II Ambiental o parcial.-
Conservación de envolvente
y elementos relevantes. Se
permiten reformas interiores,
manteniendo volumetría y
fachada.
-III Estructural.- Protección
de la estructura y congura-
ción general. Puede intervenir
en interiores, pero mante-
niendo la estructura portante,
volumetría y fachada.
En el Caso 1. Existe un Nivel III – Estruc-
tural, por lo que debe:
• Conservar la estructura principal:
muros de carga, forjados, cubiertas,
patios interiores.
• Se pueden hacer reformas interiores,
redistribuciones o actualizaciones, sin
alterar la estructura ni los elementos
protegidos.
• Se permite uso compatible, pero con
proyectos visados y justicación de
compatibilidad patrimonial.
• La fachada y cubierta deben conservar
su imagen original (tipología, huecos,
materiales, etc.).
Tabla 1: Categorías de nivel
de protección de patrimonio.
(2025)